Сделка по передаче объекта недвижимости в право пользования от собственника другому лицу оформляется с помощью договора аренды. Пункты документа должны соответствовать законодательству РФ, а именно – ГК РФ и законодательным актам. В этом порядок оформления договора аренды изменился и был доработан. Расскажем об особенностях арендных отношений, регистрации договора аренды и других нюансах.
Основные понятия
Понятия «нежилое помещение» законодательство не устанавливает. По общему правилу – это недвижимость, которая не относится к жилой и входит в состав здания. Сделка, в результате которой у сторон появляются права и обязанности связанные с распоряжением и владением нежилым имуществом оформляется с помощью договора аренды. Отношения между арендатором и арендодателем регулирует вторая часть Гражданского кодекса РФ.
Предметом договора аренды могут быть любые объекты недвижимости – сооружения, здания, помещения, дома, квартиры и пр. Сторонами сделки становятся юридические и физические лица. Арендодатель – собственник объекта или лицо, обладающее правом распоряжаться недвижимостью. Арендатор – любое заинтересованное в совершении сделки лицо.
Форма и содержание договора аренды
ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым договор аренды должен оформляться в письменной форме. С 2017 года введена регистрация договоров, однако действует она не во всех случаях. Процедуру государственной регистрации должны пройти сделки, в соответствии с которыми объект передается на праве аренды на срок более 12 месяцев.
К содержанию договора аренды предъявляются следующие требования:
- Не менее двух экземпляров договора сроком до 1 года и трех экземпляров документа, подлежащего регистрации.
- Договор содержит описание объекта, преамбулу, стоимость, срок и реквизиты сторон. Документ признается недействительным, если в нем нет информации о цене, сроке и предмете.
- В качестве предмета прописываются: площадь объекта, полный адрес, кадастровый номер, реквизиты документа, подтверждающие право собственности арендодателя или право распоряжаться имуществом.
- Акт приема-передачи подтверждает, что помещение было передано арендатору. В документе прописывается состояние объекта, дата передачи, состав имущества. Если акт не составляется, то эта информация включается в договор аренды. Важно, чтобы в письменной форме был подтвержден акт передачи недвижимости.
- В качестве реквизитов физического лица указываются паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты банковского счета. Директор компании должен указать, что он действует на основании устава, иное лицо вносит в договор реквизиты доверенности.
- Порядок оплаты аренды прописывается детально: сумма, срок внесения денег, способ. Уточняется, входит ли в стоимость сумма НДС.
- Одно из важных условия договора – срок аренды. Как указано выше, сделки сроком до 12 месяцев не обязательно регистрировать. Государственную регистрацию обязаны проходить арендодатели, заключающие договор на год и дольше. Выделяют краткосрочные договора (до 12 месяцев) и долгосрочные (свыше 12 месяцев).
Регистрация договора
Закон защищает стороны заключения договора путем обязательной государственной регистрации сделки, которая заключается в подаче документов по сделке, правоустанавливающих документов на объект в Росреестр. Регистрация – платная услуга, стороны оплачивают госпошлину, установленную Налоговым кодексом РФ.
Процедура необходима для того чтобы информация о возникновении арендных отношений стала открытой и доступной для других лиц. Аренда – это обременение объекта, из-за которого меняется порядок владения, распоряжения и использования имущества. После регистрации на документе ставится специальная отметка, сделке присваивается номер, и данные вносятся в ЕГРН. Для тех лиц, кто планирует получение лицензии, регистрация необходима для подтверждения местонахождения лицензиата. Регистрация может проводиться по желанию сторон, если срок аренды составляет менее 1 года.
Документы для регистрации
Перечень документов различается в зависимости от статуса объекта в качестве части помещения или объекта зарегистрированного в Государственном кадастре.
Единый список документов следующий:
- Заявление на регистрацию.
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Достаточно предоставить выписка ЕГРН из ЕГРН. Быстро заказать выписка ЕГРН из ЕГРН можно на сайте егрпонлайн.рф. Это единственный способ получить данные о недвижимости оперативно и надежно.
- Документы, подтверждающие личность: паспорт, доверенность для представителя, решение о назначении руководителем организации;
- Договор аренды – 3 экземпляра;
- Подтверждение уплаты государственной пошлины – платежное поручение;
- Иные документы – согласие банка на имущество в залоге, разрешение на выделение объекта переданного в управление и пр.
На все документы за исключением паспорта необходимо предоставить нотариально заверенную копию. С паспорта копия снимается непосредственно в МФЦ.
Для юридического лица или ИП список документов помимо указанных выше, следующий:
- оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП;
- свидетельство о регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Заявление на регистрацию договора подается в Росреестр, МФЦ, по почте или в электронном виде.
Проверка объекта
Перед заключением договора необходимо уделить внимание выбору объекта аренды. Для этого запрашивается выписка ЕГРН ЕГРН на недвижимость. Достаточно знать адрес или кадастровый номер. Это можно сделать с помощью ресурса егрпонлайн.рф или запросить данные в Росреестре или МФЦ. В государственных органах процесс заказа займет до 5 дней. Для оформления придется лично приходить в Росреестр или МФЦ, потратить время на беседу со специалистом. Получить выписка ЕГРН ЕГРН на сайте егрпонлайн.рф намного проще. Документ с цифровой подписью поступит на электронную почту в течение часа. Из него можно узнать всю необходимую информацию для заключения договора аренды.
Расторжение договора
В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть расторгнут. По инициативе арендодателя сделка расторгается в следующих случаях: арендатор пользуется объектом не по назначению, состояние недвижимости ухудшилось, арендные платежи просрочены более двух раз, капитальный ремонт, предусмотренный договором, не проводится.
Случаи расторжения договора по инициативе арендатора следующие:
- использование объекта невозможно, т.к. арендодатель препятствует этому;
- арендодатель скрыл существенные недостатки недвижимости;
- объект непригоден для использования по причинам, которые не зависят от действий арендатора;
- арендодатель не ремонтирует объект, что предусмотрено в договоре.
Сделка может заключаться с установлением иных причин расторжения, как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Досрочное расторжение возможно после письменного предупреждения другой стороны.
Арендные отношения прописаны в Гражданском кодексе. Если следовать им, сюрпризов в течение всего срока аренды не будет.