В договоре аренды и найма жилого помещения есть существенные различия, о которых необходимо знать, если вы планируете снять квартиру. Если подписать договор аренды, есть риск, что вы останетесь без жилья и при этом потеряете деньги, которые внесли за проживание и в качестве залога. Суммы могут быть немаленькими, поэтому рекомендуется уделить особое внимание тексту в соглашении, а именно предмету договора.
В чем основное отличие договора найма от договора аренды
Название и предмет договора зависит от юридического статуса сторон соглашения. Если договор подписывают физическое лицо и компания, то речь идет об аренде помещения. Соглашение между двумя физическими лицами именуется договором найма квартиры (или комнаты). Эти понятия не синонимичны и не являются взаимозаменяемыми, если речь идет о сдаче жилого помещения физическим лицом, в договоре фигурирует слово «найм».
К объекту по договору найма предъявляется ряд требований: помещение должно быть обустроено всем необходимым для проживания и быть изолированным. Тогда как в аренду можно сдать любой объект в том числе заброшенное складское помещение под проведение фотосессий или любые другие объекты.
Права и обязанности сторон регламентированы разными законодательными актами. Так, в случае с договором найма, расторжение контракта в соответствии со статьей № 687 ГК РФ может инициировать любая из сторон, уведомив при этом другую сторону за 3 месяца. Если заключен договор аренды, расторгнуть его можно в суде, если в соглашении не прописаны иные особые условия.
Распространенные проблемы при заключении договора найма
Даже если вы заключили договор найма жилого помещения, и в тексте соглашения все указано по установленной форме, есть вероятность, что после заключения сделки вас выселят из квартиры по одной из этих причин:
- не было получено письменное согласие других владельцев недвижимости;
- не было получено письменное согласие супруга или супруги;
- наймодатель действовал по доверенности, которая была отозвана или уже не действительна;
- наймодатель воспользовался чужими или поддельными документами.
Это далеко не все случаи мошеннических действий, связанных с рынком арендной недвижимости. В данной статье подробно разобраны способы проверки наймодателя в зависимости от предлагаемых условий.
На что обратить внимание перед тем, как заключить договор найма
При просмотре квартиры важно проверить документы у потенциального наймодателя, узнать о количестве собственников жилья, семейном положении и наличии правоустанавливающих документов или доверенности. Важно руководствоваться не только информацией, полученной от наймодателя, но и проверить данные самостоятельно, заказав выписка ЕГРН из ЕГРН. В зависимости от количества собственников жилплощади, действовать по описанной ниже схеме.
Один собственник
Если наймодатель единоличный собственник, важно попросить у него для проверки оригиналы следующих документов:
- паспорт;
- свидетельство о собственности;
- СНИЛС.
Номер СНИЛС так же как и паспорт указывается в свидетельстве. Данные должны совпадать. У владельца квартиры не всегда есть свидетельство (после июля 2016 году документ не выдается), в этом случае на руках у него должна быть хотя бы справка из ЕГРН. Выписку из ЕГРН можно заказать и самостоятельно, но сверить данные паспорта необходимо на встрече с собственником.
Даже если собственник один, но он состоит в законном браке, он обязан предоставить письменное разрешение супруга или супруги на сдачу квартиры в найм. Согласие оформляется в письменной форме и заверяется нотариусом. Если имущественные права супругов регламентированы брачным контрактом, это также должно быть отражено в документе.
Несколько собственников
Абсолютно все собственники вне зависимости от размера доли имущества должны участвовать в сделке найма жилого помещения непосредственно сами или через официального представителя (по нотариально заверенной доверенностью). Иными словами, наниматель заключает договор с несколькими наймодателями, у которых есть доля в квартире. Подписывать договор может один собственник только в том случае, если остальные доверили ему право представлять свои интересы.
Прежде чем снять квартиру, лучше заранее уточнить, сколько человек официально зарегистрировано на квадратных метрах. Чем больше собственников, тем больше шанс, что кто-то из них в один момент откажется от сдачи квартиры и попросит выселиться.
Квартира в ипотеку
Перед заключением сделки найма жилого помещения стоит проверить не только количество собственников, но и наличие обременений (договор пожизненной ренты, залог, ипотека, арест за долги). Одним из распространенных случаев сдачи недвижимости является так называемое инвестиционное жилье, которое приобретается в ипотеку с целью получения дохода, покрывающего выплаты по кредиту.
Снимая ипотечное жилье, вы рискуете, что вас выселят, если по решению суда квартира будет изъята кредитной организацией. Также важно проверить ипотечный договор, в некоторых случаях банком накладывается запрет на сдачу недвижимости. Если все документы в порядке, а ежемесячный платеж по найму жилья покрывает ипотечный платеж, риски минимальны.
Заключение договора через представителя
Бывают случаи, когда собственник не может или не хочет самостоятельно заниматься сдачей квартиры. Владелец жилплощади может проживать за границей, часто отсутствовать из-за командировок или просто в силу занятости не иметь возможность заниматься этим вопросом. В этом случае от его имени по официальной доверенности действует представитель. Важно при этом проверить в доверенности:
- данные собственника (сверить их с данными, указанными в выписка ЕГРНе из ЕГРН);
- данные доверенного лица по паспорту и указанные в доверенности;
- дату составления доверенности и срок ее действия;
- предмет доверенности, перечень прав, которыми уполномочен представитель (например, подписывать договор, передавать ключи, но при этом переводить средства на счет собственника).
Как проверить наймодателя удаленно
Прежде чем заключить договор, необходимо получить сведения о недвижимости и ее собственниках из наиболее достоверного источника, государственного реестра недвижимости, заказав выписка ЕГРН из ЕГРН. Справка позволит узнать наиболее актуальные данные о количестве собственников и обременениях. Заказать выписка ЕГРН можно онлайн на нашем сайте и получить ее в день обращения.
