Перепланировка квартиры, многоэтапный процесс, включающийся ряд последовательных действий. Без выполнения одного из предусмотренных этапов, мероприятие может неоправданно затянуться, или привести к неожиданным результатам – необходимости привести помещение в первоначальный вид, потеряв время и средства напрасно. Чтобы избежать этого, расскажем, как осуществляются комплексные работы по перепланировке квартиры.
Из чего складывается комплекс?
Собственник, задумавший перепланировку, не может модернизировать её без соблюдения определенных требований.
Составление проекта
Во многих случаях владельцы недвижимости упускают этот момент. Самостоятельно разрабатывают план, не задумываясь о его техническом воплощении, или допустимости выполнения тех или иных изменений. Чтобы не противоречить требованиям закона, следует помнить простое правило:
Проект перепланировки, не затрагивающий несущих конструкций дома (МКД) где расположена квартира, может разрабатываться только сертифицированной проектной организацией, имеющей лицензию на проектные изыскания в области жилищного строительства, состоящую членом СРО (саморегулируемой организации).
Перепланировка, затрагивающая несущие конструкции, к которым относятся: фундамент, несущие стены, перекрытия, может разрабатываться только подрядчиком – проектной организацией, разрабатывавшей проект постройки. Если проектировщик не известен, или ликвидирован за древностью постройки (это относится к памятникам культурного наследия, особо охраняемым строениям), разработку проекта может осуществлять только специализированное проектное учреждение.
Получение разрешения
В случаях, кода несущие конструкции остаются в целостности, разрешение выдается по заявлению, поданному через МФЦ, в отдел (департамент) по архитектуре/ градостроительству местного муниципального органа власти.
Несколько сложнее добиться разрешения на изменение квартиры, расположенной в историческом здании. Для этого придется согласовать ее с рядом учреждений.
Департаментом культурного наследия, которые создаются при региональных органах исполнительной власти (например, в Москве, такая структура, до недавнего времени, именовалась «Москомнаследие»)
Указанная организация создает экспертную группу, которая, по результатам обследования помещения, выносит заключение о возможности перепланировки.
Помимо мнения экспертов, изменения необходимо согласовывать с Роспотребнадзором, собственниками помещений, расположенных выше/ниже реконструируемой квартиры, городской жилищной инспекцией.
Если не соблюсти этот порядок, выполненные работы могут быть признаны незаконными. Собственник не сможет внести изменения ЕГРН, следовательно – использовать квартиру как объект гражданско-правового обращения (нельзя продать, обменять).
Выполнение работ
Для выполнения работ привлекают специалистов строителей, ремонтников, отделочников помещений, сантехников, электриков, специалистов газовой службы. В некоторых случаях, собственники могут выполнить работы самостоятельно. При этом следует помнить, что отдельные работы по перепланировке могут выполнять только специалисты, имеющие допуски. Это относится к изменению схемы прокладки коммуникаций водо-/газоснабжения. Особенно строго следит за работами местная газовая служба. Не допускается выполнение работ без уведомления соответствующей службы, силами сторонних организаций, не имеющих соответствующей лицензии.
Все электротехнические работы должен выполнять специалист, имеющий допуск СРО к электромонтажным работам.
Особое внимание уделяют работам, связанным с нарушением целостности несущих конструкций. Не допускается проведение работ силами бригад, не имеющих соответствующих строительных машин и промышленного оборудования, а оснащенных только бытовым электроинструментом.
Надзор за выполнением работ
Обычно эту функцию берет на себя разработчик проекта, который осуществляет авторский надзор, следит за соответствием производимых действий разработанному плану, а так же за последовательностью их выполнения. Он же несет ответственность при наступлении непредвиденных ситуаций: обрушений, порыва трубопровода, выхода из строя электросети дома, порчи фасада здания и прочих.
Внесение изменений в ЕГРН
Перепланировка только тогда считается завершенной и законной, когда запись о ней внесена в реестр недвижимости. Для этого после завершения работ необходимо заключить договор с кадастровым инженером и заказать изготовление технического плана помещения после реконструкции (перепланировки). Этот документ является основным для Росреестра, на основании которого вносятся изменение ЕГРН.
Процедура регистрации изменений включает в себя:
- составление заявления (стандартный бланк, выдаваемый в МФЦ или публикуемый на сайте Росреестра;
- предоставление документов о праве собственности;
- нового техплана;
- старого технического плана (или техпаспорта – для старых домов);
- документов, подтверждающих согласование перепланировки с соответствующими инстанциями и разрешение на производство работ;
- документа, подтверждающий личность собственника;
- квитанции оплаты госпошлины.
Срок регистрации изменений в Росреестре не должен превышать 10 дней.
Когда перепланировка признается незаконной и чем грозит
В случае нарушения собственником требований ч.6 ст.26 Жилищного кодекса РФ, либо нарушение при выполнении бот согласованного проекта (п.3 ч.2 ст. 26 ЖК РФ) на собственника может быть наложен административный штраф:
- 2 000 — 2 500 рублей – на физическое лицо;
- 40 000 – 50 000 рублей на юридическое лицо.
Оплата штрафа не освобождает собственника, самовольно изменившего план квартиры от проведения восстановительных работ – привести объект в первоначальное состояние.
Однако, у собственника всегда есть возможность обратится в суд и доказать, что перепланировка не причинила ущерба целостности здания и не нарушила интересы других собственников МКД. Таким образом, добиться узаконивания выполненных работ и их регистрацию ЕГРН.
Как видно из приведенного перечня действий, которые придется произвести собственнику, перепланировка мероприятие хлопотное, а главное – зарегулированное бюрократическими согласованиями. Несколько облегчает ситуацию то, что нет необходимости выстаивать многометровые очереди в разрешительные инстанции, а можно воспользоваться службой «одного окна» в МФЦ.
