Земельные участки являются первоосновой недвижимости. К ним привязаны все другие объекты, образуемые в результате хозяйственной деятельности человека, которые, после прохождения необходимых процедур постановки на кадастровый учет и регистрации прав, становятся субъектами гражданского оборота. Сами по себе земли, не имеют границ, за исключением государственных или определенных естественными границами – водами, горными массивами, оврагами и каньонами. Однако, для целей хозяйственной деятельности, земли делятся на более мелкие угодья, которым определяется вид целевого использования.
Наибольший интерес для собственников земельных участков имеют земли, выделенные под жилищное и хозяйственное (промышленное) строительство. О том, как происходит раздел, объединенение, перераспределение участков, пойдет речь в статье.
Принципы операций с земельной недвижимостью
Проблема изменения площади участков земли многогранна и сложна. Заниматься этой деятельностью имеют право только специалисты – кадастровые инженеры, которые осуществляют работы, связанные с межеванием, позиционированием на местности, установлением границ вновь образуемых участков и привязки зданий (сооружений).
Результатом их деятельности является составление «кадастрового паспорта» — основного документа, отражающего изменения, произошедшие с ранее существующим участком (участками) в результате их объединения, раздела или перераспределения.
Особенности отдельных процедур, осуществляемых с участками земли
Рассмотрим особенности и тонкости каждой из возможных операций с земельным участком.
Раздел
Предусматривает образование из единого целого нескольких объектов, который становиться самостоятельным субъектом гражданского оборота. Раздел производится по решению собственника. Если собственников несколько – по их взаимному согласию, либо, по решению суда – если согласие не достигнуто.
Обязательными условиями для раздела являются:
- сохранение целевого назначения;
- следование нормам градостроительного законодательства;
- соблюдением максимально и минимально допустимых размеров образуемых участков.
Если на участке имеются сооружения – границы не должны затрагивать (разделять) субъект кадастрового учета, являющийся неделимым целым. Нельзя провести границу через дом (строение), без предварительного его раздела на самостоятельные кадастровые единицы.
Объединение
Объединяться могут участки, принадлежащие одному собственнику или нескольким владельцам, при наличии договоренности между ними. Объединять можно только участки единого целевого использования. Нельзя к участку под ИЖС присоединить водоохранную зону или земли лесного фонда.
При объединении участков, принадлежащих разным собственникам, у них возникает право совместной собственности на вновь образованный субъект права.
Не подлежат объединению земли, принадлежащие на:
- праве бессрочного пользования;
- безвозмездного срочного пользования;
- пожизненного наследуемого владения различным собственникам.
Но участки, принадлежащие одному пользователю, объединить можно.
Можно объединить участок, обремененный залогом, с участком, не имеющим такого обременения. В этом случае обременение, в виде залога, будет распространяться на весь вновь образованный субъект права.
Перераспределение
Предусматривает изменение границ ранее существовавших участков, в результате которого изменяются их границы и площадь. То есть, процедура сочетает в себе раздел и объединение, со всеми вытекающими из этого последствиями. В том числе, риска перехода обременения и целевого использования на вновь возникший субъект кадастрового учета.
