Подготовка техплана помещения необходима, если в аренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть (доля). Техплан предоставляется в государственный орган для регистрации соглашения и временной передачи прав на помещение в соответствии с законом ФЗ № 218. План составляется инженером кадастровой службы по форме, установленной законодательством.
Особенности подготовки техплана для договора аренды
С начала 2017 году в силу вступило постановление ФЗ-218 о госрегистрации недвижимого имущества. Согласно новому законодательству для регистрации сделки аренды помещения больше не потребуется кадастровый паспорт. Однако данные о передаче в наем жилого помещения необходимо зарегистрировать в ЕГРН, предоставив при этом новый план, на котором выделены границы сдаваемых квадратных метров.
При аренде объекта недвижимости в аренду целиком составлять техплан не требуется, сведения регистрируются без заявления. Если же во временное пользование предоставляется часть объекта (доля в квартире, часть дома, этаж, подъезд, блок-секция, совокупность нескольких помещений), требуется составление техплана и подача заявления на государственную регистрацию временной передачи прав.
Регистрация договора аренды на часть объекта недвижимости возможна после выделения этой части согласно новому плану, который готовится кадастровым инженером саморегулируемой организации. Технический план для регистрации договора аренды составляется на базе следующих данных:
- сведений, имеющихся в едином госреестре;
- проектной документации;
- разрешительных документов надзорных органов;
- подготовленных обмеров.
Для подготовки бумаги изначально запрашивается выписка ЕГРН из единого госреестра, в которой содержатся основные сведения об объекте недвижимого имущества, а также существующий техплан, на базе которого будет формироваться новая схема.
План составляется в соответствии с формой, принятой в законодательстве, в виде документа, содержащего на первой странице описательную часть и графическое изображение помещения с указанием границ арендуемого объекта в соответствии с подготовленной проектной документацией. Также в документе содержатся основные сведения об объекте. Документ представляет собой цифровой файл, план заверяется электронно-цифровой печатью кадастрового инженера. Файл имеет юридическую силу, если инженер, заверивший документ, является членом СРО.
В аренду можно сдать помещение, которое не является строго обособленным (например, с отдельным входом). Главное указать границы на плане. Регистрации подлежит договор аренды, составленный на срок более года. Если соглашение составлено на срок менее 12 месяцев, регистрировать передачу объекта недвижимости в наем, нет необходимости.
Как зарегистрировать договор аренды на базе техплана
Техплан предоставляется в уполномоченные органы вместе с соглашением найма помещения, при этом соглашение должно быть составлено в трех экземплярах. В результате регистрации формируется временное право на часть в объекте недвижимого имущества, а информация об образованных частях отражается в выписка ЕГРНе ЕГРН в разделе 6 (если речь идет о здании, сооружении, земельном наделе) или в разделе 9 (если речь идет о помещении).
При рассмотрении заявления на регистрацию нового техплана учитываются данные обо всех этажах и помещениях объекта недвижимости. Если на плане, содержащимся в ЕГРН, были красные линии (незаконные перепланировки и переустройства, которые проводились без согласования в установленном порядке), договор аренды не будет зарегистрирован до тех пор, пока собственник не узаконит изменения, внесенные в план. Таким образом потребуются дополнительные планы, проектная документация и разрешительные документы надзорных органов. Поэтому прежде чем начать процедуру регистрации, рекомендуется заранее запросить выписка ЕГРН из ЕГРН.
При регистрации договора аренды предоставляются следующие документы
- заявление собственника;
- паспорт (для физических лиц) или выписка ЕГРН из ЕГРЮЛ и нотариальная доверенность (для организаций);
- правоустанавливающий документ на недвижимость;
- договор аренды, составленный по форме, установленной законодательством.
Зарегистрировать договор аренды в соответствии с новым техпланом можно непосредственно через Единый госреестр или районное отделение многофункционального центра. Второй вариант является наиболее удобным, поскольку в МФЦ нет очередей, они расположены рядом с домом.
Срок регистрации договора аренды составляет 9 дней. При необходимости составлении техплана срок увеличивается еще на 5 дней, таким образом оформление занимает порядка двух недель. Стоимость регистрации — 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для организации. Если договор составляется между физическим и юридическим лицом, каждая сторона оплачивает по 50% от суммы государственной пошлины (1000 и 11000 рублей соответственно).
Регистрация части помещения в жилом здании несколько отличается от процедуры оформления части в коммерческом здании. Во втором случае процедура унифицирована и упрощена, производится быстрее, не требует такого большого количества различных разрешительных документов надзорных органов. В случае с жилыми зданиями при регистрации должен быть четко соблюден Жилищный кодекс.
