Необходимость внесения изменений в ЕГРН может возникнуть в различных ситуациях: при нахождении ошибки или опечатки, при смене паспорта правообладателя, при строительстве здания на территории ЗУ, при переводе жилого помещения в нежилое, при проведении перепланировок и реконструкции. Возведение или переустройство объектов капитального строительства требует наличия плана. Изменения в ЕГРН вносятся на основания документации, выполненной кадастровым инженером.
Как внести изменения в ЕГРН после перепланировки
Перепланировка — это один из тех случаев, когда вносимые изменения подлежат обязательной регистрации. Самострой и незаконное переустройство объекта капитального строительства повлечет за собой штрафы. Кроме того собственнику придется вернуть жилплощадь в исходное состояние, если внесенные изменения не будут зарегистрированы. Объект с неузаконенными изменениями невозможно продать, сдать в долгосрочную аренду, также не удастся получить заем в залог такой недвижимости.
Для регистрации перепланировки необходимо подготовить два основных документа:
- проектная документация;
- технический план объекта.
Проектная документация должна быть составлена инженерной компанией, которая является членом саморегулируемой организации. Документ, как правило, подается в электронном виде, заверенный подписью и печатью квалифицированного специалиста, подготовившего проект. Файл состоит из двух частей: текстовой и графической.
Перепланировка в Москве осуществляется в несколько этапов:
- подготовка проекта перепланировки;
- получение разрешения Мосжилинспекции;
- проведение работ по переустройству;
- составление акта о проведенных работах;
- подготовка нового плана в соответствии с внесенными изменениями;
- регистрация нового плана в ЕГРН.
Начиная с 2012 года процедура согласования изменений в плане объекта недвижимости была существенно упрощена. Постановлением правительства №432 был разработан перечень перепланировок, которые не требуют прохождения согласования Межведомственной комиссии. Для регистрации изменений в ЕГРН необходимо только составить проектную документацию и новый план.
Внесение сведений о реконструкции объекта недвижимости
Перепланировка предполагает изменение каких-либо характеристик объекта, которые отражаются на плане здания или помещения. Существует перечень работ, которые необходимо согласовывать перед тем, как проводится перепланировка или переустройство.
При проведении работ по реконструкции также необходимо получить разрешение и утвердить проект, однако законодательством определены случаи, когда предварительное согласование не требуется. В этот перечень входят следующие работы:
- допускается демонтаж перегородок и стен;
- возведение новых перегородок;
- устройство проемов, внутренних перекрытий и лестниц;
- устройство лифтов, эскалаторов.
Все эти работы можно производить при условии соблюдения инженерных норм допустимых нагрузок, без снижения уровня несущей способности конструкций, прочности, безопасности.
Что касается внесения изменений, касающихся реконструкции фасада, такие услуги в настоящий момент не оказывает Москомархитектуры. При этом требуется поддержание облицовки в неизменном, первоначальном состоянии, что регламентируется законом №22 г. Москвы от 01.07.96.
Технический план для регистрации осуществляемой реконструкции потребуется, если в результате производимых работ изменились:
- площадь здания или помещения;
- этажность сооружения;
- конструктивные элементы планировки;
- назначение объекта (перевод из жилого в нежилое, коммерческое помещение или здание);
- обозначение этажа (например, вместо подвала или первого этажа будет именоваться цокольным).
Для кадастрового учета потребуются следующие бумаги:
- проектная документация, состоящая из текстовой и графической частей;
- техническое заключение по реализации плана реконструкции;
- разрешительный документ;
- другие документы, рекомендованные инженером.
Частным случаем является регистрация изменений по переводу помещения из жилого в нежилое. В этом случае потребуется согласования различных надзорных инстанций (МЧС, Роспотребнадзор и др.), ресурсоснабжающих компаний с учетом увеличения нагрузки на сеть, систему водоснабжения. Проект перепланировки потребуется согласовывать с Мосжилинспекцией. Также необходимо получить согласие Управляющей компании (в рамках собрания и голосования жильцов дома), предоставить акт, которые составляется и заверяется инженером из БТИ.
Процедуру, включающую в себя несколько этапов согласования, лучше доверить профессионалам, компании, занимающейся вопросами кадастрового учета перепланировок и реконструкций, а также составлением инженерных проектов и их согласованием.
